Rapport trimestriel sur le marché immobilier au Québec

Premier trimestre de 2021 / ÉTUDE JLR

SURVOL DU MARCHÉ DE LA VENTE RÉSIDENTIELLE
La crise sanitaire et les politiques mises en place par le gouvernement pour surmonter son impact économique ont exercé une pression sur le marché
du logement. Le premier trimestre 2021 favorise une fois de plus les vendeurs. Avec une demande soutenue et une diminution de 49 % (cumulatif annuel) des inscriptions en vigueur dans la province de
Québec1 , il n’est pas surprenant que les prix médians continuent d’augmenter, établissant de nouveaux records. La demande demeure soutenue depuis plusieurs mois grâce aux faibles taux d’intérêt, à
l’épargne élevée et aux changements des besoins en logement. Au cours de premier trimestre, la croyance en une hausse perpétuelle des prix causant une peur de ne bientôt plus être capable d’acquérir une propriété a pu contribuer à la forte demande. Aussi, la remontée des taux d’intérêt peut inciter les ménages à réserver un taux d’intérêt hypothécaire rapidement et
les pousser à l’utiliser.
Au cours des trois premiers mois de l’année, les ventes d’unifamiliales ont bondi de 37 % relativement au premier trimestre de 2020 selon les actes publiés au Registre foncier et compilées par JLR. Au total, 17 130 propriétés unifamiliales ont été transigées durant cette période. En ce qui concerne les copropriétés, 8 812 ventes ont été enregistrées lors du premier trimestre,
ce qui représente une hausse de 31 %.
Les copropriétés sont demeurées populaires malgré la demande grandissante pour les grands espaces, car certains préfèrent toujours les copropriétés dans les localisations centrales et d’autres n’ont tout simplement pas les moyens financiers pour acquérir une unifamiliale. La croissance des ventes de deux à cinq logements a été particulièrement marquée pour le premier trimestre. Un total de 4 282 acquisitions a été
comptabilisé ce qui constitue une hausse de 66 % par rapport à la même période l’année précédente.

Graphique 1 : nombre de ventes résidentielles au
Québec par type de propriétés


Au cours du premier trimestre de 2021, la variation de prix médian la plus importante a été enregistrée du côté des unifamiliales, avec un gain de 16 % en comparaison au premier trimestre de 2020. Le prix de vente médian pour ce type de propriétés a atteint 301 000 $ entre janvier en mars 2021 inclusivement.
La montée des prix a été plus faible en ce qui a trait aux copropriétés, atteignant une augmentation de 7 % et un prix médian de 300 000 $. Pour les propriétés de deux à cinq logements, malgré un fort rebond des ventes, la croissance des prix reste nulle.
Cela peut s’expliquer par un effet de composition : les prix des 2 à 5 logements ont augmenté dans toutes les RMR, mais proportionnellement moins de transactions se font dans la RMR de Montréal qui est le marché
le plus cher. Le montant médian déboursé pour une propriété dans cette catégorie était de 380 000 $ au cours des trois premiers mois de l’année.


  • Graphique 2 : prix médian dans la province de Québec
    par type propriétés

  • TENDANCES PAR RMR
    Les ventes ont augmenté dans toutes les régions.
    L’aperçu régional permet de constater que les
    trois marchés se comportent différemment dans
    chaque région. En tête de liste, on retrouve la RMR
    de Sherbrooke dans la catégorie des unifamiliales
    (+35 %), la RMR de Québec dans la catégorie des
    copropriétés (+102 %) et la RMR de Trois-Rivières
    dans la catégorie deux à cinq logements (+100 %).
    Cependant, l’interprétation des hausses de plus de
    100 % pour les deux RMR énumérées ci-dessus doit
    se faire avec prudence puisque le nombre de transactions
    est faible. En ce qui concerne la région de
    Sherbrooke, le nombre d’unifamiliales à vendre avant
    la pandémie dans cette RMR était assez important,
    ce qui a permis une plus forte croissance des ventes à
    mesure que la demande a augmenté. Un phénomène
    similaire s’observe pour les copropriétés de la région
    de Québec.
    Graphique 3 : variations (%) du nombre de ventes
    résidentielles par type de propriétés au 1er trimestre
    de 2021 par rapport au 1er trimestre de 2020

  • Des augmentations du prix médian ont été constatées
    dans une majorité de secteurs. Pour le marché
    de l’unifamiliale, Sherbrooke (+23 %) et Gatineau
    (+22 %) sont en tête de liste des plus grandes
    croissances. Cependant, la RMR de Montréal continue
    d’afficher les prix médians les plus élevés pour les
    trois types de propriétés. Lors du premier trimestre
    de 2021, le prix médian des maisons unifamiliales
    dans cette région a crû de 19 % en comparaison au
    premier trimestre de l’année précédente et s’est établi
    à 427 000 $. Le prix médian des copropriétés (+8 %)
    et des immeubles de deux à cinq logements (+13 %)
    s’est également apprécié dans la métropole au cours
    de la période analysée. Saguenay et Trois-Rivières
    affichent une légère baisse de prix (-1 %) dans le
    secteur de la copropriété. Encore là, l’interprétation
    des résultats doit se faire avec prudence, car le
    nombre de transactions est relativement faible dans
    ces secteurs.
    Publication de Katherine Torres, M.Sc. Économiste
    JLR, Études sur le marché immobilier : 1-877-861-5134 publications@jlr.ca https://solutions.jlr.capublications/grands-dossiers
    Graphique 4 : variations (%) du prix médian par type
    de propriétés au 1er trimestre de 2021 par rapport au
    1er trimestre de 2020
    ANALYSE ÉCONOMIQUE
    Au cours du premier trimestre de 2021, le taux de
    croissance des nouveaux cas de Covid-19 a été plus
    faible. Cependant, les signes récents d’une nouvelle
    vague d’infections entraînent un retour des règles
    de distanciation sociale, ce qui limite la vigueur et la
    rapidité de la reprise économique. Les projections
    de vaccination laissent présager un été et un
    automne où la reprise pourrait être plus soutenue.
    De plus, selon les données de Statistique Canada, le
    taux de chômage au Québec a diminué pour s’établir
    à 6,4 % pour les trois premiers mois de 2021.
    Au Canada, le taux de chômage a reculé en mars 2021
    et est à son plus bas niveau depuis le début de la
    pandémie. Dans cette optique, la Banque du Canada
    (BdC) pourrait bientôt réduire son achat d’obligation
    sur le marché ce qui pourrait permettre à la progression
    des taux d’intérêt de se poursuivre, toutefois
    la remontée des cas limite le reprise économique
    ce pourrait également contraindre la BdC à maintenir
    le volume d’achat actuel. La conférence du 21 avril
    prochain nous permettra d’en savoir plus sur la
    conduite de la politique monétaire des prochains
    mois. Puisque celle-ci aura une incidence sur les taux
    d’intérêt, les annonces de la BdC auront un impact sur
    la vigueur du marché immobilier.
    Avec la montée rapide des prix, plusieurs institutions
    commencent à s’inquiéter d’une surévaluation et d’une
    surchauffe du marché. En ce sens, le Bureau du surintendant
    des institutions financières (BSIF) a proposé
    de rehausser le taux d’intérêt minimal pour le calcul
    du test résistance pour les prêts hypothécaires non
    assurés. Présentement, le taux utilisé est le plus haut
    entre le taux hypothécaire octroyé + 2 % ou 4,79 %
    (taux cinq ans affiché par la Banque du Canada). Ce
    dernier pourrait être remplacé par un taux de 5,25 %,
    et ce, dès juin. Ce changement devrait avoir peu
    d’incidence sur la vigueur du marché immobilier, mais
    protège mieux les ménages et les institutions financières
    en cas de hausse de taux.
    Le gouvernement fédéral déposera son budget le 19
    avril prochain et celui pourrait contenir des mesures
    pour limiter les croissances de prix et à améliorer
    l’accessibilité à la propriété. Plusieurs voix s’élèvent
    pour que le gouvernement intervienne, mais les
    mesures qui seront appliquées, s’il y en a, demeurent
    inconnues.
    Bref, la réglementation pourrait changer la donne
    sur le marché immobilier, toutefois, entre temps, les
    perspectives laissent présager un printemps où la
    forte demande sera encore au rendez-vous.
    À plus long terme, les conséquences négatives de
    la crise sanitaire sur l’économie pourraient durer
    quelques années, car de nombreuses petites entreprises
    auront fermé définitivement, et certaines
    grandes entreprises auront réduit le nombre de travailleurs.
    Dans l’ensemble, ces conditions générées par la
    pandémie combinées à des hausses rapides des prix
    accentuent les risques de corrections.