Rapport trimestriel sur le marché immobilier au Québec

ÉTUDE JLR Deuxième trimestre de 2021

FAITS SAILLANTS

  • Selon les actes publiés au Registre foncier et compilés par JLR, les ventes ont augmenté dans tous les secteurs au second trimestre de 2021 par rapport à la même période en 2020 : unifamiliales (+24 %), copropriétés (+45 %) et deux à cinq logements (+88 %).
  • Au printemps 2020, le marché a été considéra- blement ralenti par la venue de la Covid-19 ce qui explique les fortes hausses du nombre transactions, mais même par rapport au deuxième trimestre de 2019, les ventes ont grimpé de manière importante : unifamiliales (+14 %), copropriétés (+20 %) et deux à cinq logements (+53 %).
  • Par rapport au printemps 2020, les prix médians des unifamiliales et des copropriétés ont crû de 19 % et 22 % respectivement.
  • Les hausses de prix des unifamiliales dépassent les 25 % dans trois des six RMR du Québec, soit Montréal (+28 %), Gatineau (+26 %) et Sherbrooke (+26 %).

SURVOL DU MARCHÉ DE LA VENTE RÉSIDENTIELLE

Depuis le début de la pandémie, le marché immobilier n’a cessé de surprendre pas sa vigueur. Malgré un faible inventaire, le nombre

de transactions demeure élevé, car la demande reste très forte. Les mesures d’aide, les bas taux d’intérêt, le taux d’épargne élevé, les faibles pertes d’emplois parmi ceux les mieux rémunérés et le changement dans les préférences des consommateurs ont favorisé une forte demande. D’un autre côté, l’offre est restée modeste. Étant donné la pandémie, certains ont possiblement choisi de repousser la vente de leur propriété pour éviter d’avoir des visiteurs ou encore de reporter, voire annuler, leur départ vers une résidence de personnes âgées.

En ce sens, les dernières données de la SCHL concernant les résidences de personnes âgées dévoilent que le nombre de résidents est passé de 132 808 à 127 897, ce qui représente une baisse de près de 5000 personnes. Cette diminution laisse supposer que plusieurs individus ont évité de déménager en résidence de personnes âgées et ont probablement opté pour rester dans leur maison ou copropriété avec l’arrivée de la Covid-19.

Ceci a probablement eu un impact sur les prix en réduisant l’offre, mais la forte demande demeure la cause principale de la rapide évolution des prix sur le marché.

Au cours des trois derniers mois, les ventes d’unifamiliales ont bondi de 24 % relativement au second trimestre de 2020 selon les actes publiés au Registre foncier du Québec et compilés par JLR, société d’Equifax. Au total, 39 147 propriétés unifa- miliales ont changé de main durant cette période. En ce qui concerne les copropriétés, 16 802 ventes ont été enregistrées lors du deuxième trimestre, ce qui représente une hausse de 45 %. La croissance des ventes de deux à cinq logements a été particulière- ment marquée pour le deuxième trimestre. Un total de 6 730 acquisitions a été comptabilisé ce qui constitue un gain de 88 % par rapport à la même période l’année précédente. L’inventaire plus élevé, toute propor- tion gardée, pour les copropriétés et les immeubles de deux à cinq logements a permis une plus forte croissance des ventes que pour les unifamiliales. Dans tous les cas, les augmentations par rapport à 2020 sont plus élevées que celles relativement à 2019, car au printemps dernier le marché était fortement ralenti par l’arrivée de la Covid-19. Ceci étant dit, les hausses sont également majeures par rapport au deuxième trimestre de 2019, celles-ci variant de +14 % pour les unifamiliales à +53 % pour les deux à cinq logements.

Graphique 1 : nombre de ventes résidentielles au Québec par type de propriétés

Au cours du deuxième trimestre de 2021, le prix des unifamiliales a bondi de 19 % pour atteindre

318 000 $, alors que celui des copropriétés a cru de 22 % pour se fixer à 307 960 $. En ce qui concerne les immeubles de deux à cinq logements, l’augmentation de prix est inférieure avec une hausse de 10 %. Cela pourrait être dû à un effet de composition, mais aussi à un inventaire plus élevé. Dans ce secteur, le marché est un peu moins serré et la hausse de prix semble plus limitée. La baisse des taux d’intérêt a favorisé ce secteur, cependant, à mesure que les prix augmentent l’investissement devient moins rentable. Ainsi, avec des limites dans les hausses des loyers, les prix peuvent atteindre un certain plafond surtout pour les immeubles visant davantage les investisseurs que les propriétaires occupants.

Graphique 2 : prix médian dans la province de Québec par type propriétés

TENDANCES PAR RMR

Les ventes ont crû dans toutes les régions. De toutes les catégories de bâtiment, ce sont les plex qui enregistrent la plus forte hausse de ventes par rapport à l’année dernière, suivie des copropriétés. Ceci est majoritai- rement dû à l’inventaire plus grand pour les plex que pour les unifamiliales. Aussi, le nombre de transactions de deux à cinq logements avait diminué davantage au second trimestre de 2020 que dans les autres secteurs résidentiels. Cela permet donc un meilleur rebond en 2021, lorsque comparé à 2020. La région de Montréal connaît des hausses sous les statistiques provinciales pour toutes les catégories de bâtiment dues à un manque de propriétés disponibles et non à un manque d’intérêt.

Graphique 3 : variations (%) du nombre de ventes résidentielles par type de propriétés au 2e trimestre de 2021 par rapport au 2e trimestre de 2020

Malgré une augmentation des ventes plus faibles à Montréal que dans les autres régions, cette RMR se distingue par la plus forte hausse de prix des unifa- miliales (+28 %) sur la période, ce qui témoigne du manque d’inventaire et de la forte demande. D’un autre côté, avec un inventaire plus important, toute propor- tion gardée, que dans les autres régions et secteurs, les prix des copropriétés à Québec et Saguenay ont crû moins fortement, avec des hausses respectives de 4 % et 3 %. Dans le cas de la région de Québec, cette hausse, quoique faible, représente un retournement de situation important après plusieurs années de baisses ou de stagnation du prix. Un inventaire élevé dans ce secteur en début de pandémie a réduit l’impact de la montée de la demande sur les prix. Toutefois, à mesure que les trimestres avancent et que la demande est au rendez-vous, l’inventaire s’amenuise ce qui fera augmenter la pression sur le marché.

Graphique 4 : variations (%) du prix médian par type de propriétés au 2e trimestre de 2021 par rapport au 2e trimestre de 2020

ANALYSE ÉCONOMIQUE

La vie et l’économie québécoise reprennent peu à peu leur cours normal à mesure que la vaccination se poursuit et que les cas de Covid-19 diminuent. Dans un tel contexte, le taux de chômage au Québec a reculé à 6,3 % en juin comparativement à 6,6 % en mai. D’autres levées de restrictions pourraient également venir aider à la création d’emploi en juillet.

Avec la reprise, la demande immobilière pourrait tranquillement s’atténuer. Le fort engouement pour la propriété pourrait être réduit par le retour d’autres dépenses de loisirs. En ce sens, le taux d’épargne devrait diminuer ce qui limitera la croissance des mises de fonds possibles pour les acheteurs.

Qui plus est, les bonnes nouvelles en ce qui concerne la situation sanitaire au pays ainsi que l’économie devraient permettre à la Banque du Canada de réduire l’achat hebdomadaire d’actifs ce qui pourrait faire remonter les taux d’intérêt. Ceci étant dit, les marchés financiers étant internationaux, il faudra également surveiller les décisions de la Réserve fédérale améri- caine concernant sa politique monétaire pour évaluer la trajectoire des taux hypothécaires fixe 5 ans.

À moins d’un revirement important de situation avec l’arrivée de variants résistants aux vaccins, les politiques monétaires devraient tranquillement devenir plus restrictives en cours d’année, afin, entre autres, de limiter l’inflation. Par conséquent, les taux hypothé- caires devraient remonter un peu et ainsi refroidir partiellement la demande de propriétés résidentielles et la capacité de paiements des ménages.

Un autre élément qui pourrait ralentir la demande est le rehaussement du taux d’intérêt minimal pour le calcul du test résistance pour les prêts hypothécaires assurés ou non en vigueur depuis le 1er juin dernier. Le taux minimal est passé de 4,79 % à 5,25 %. Cette augmentation limite la capacité d’endettement et donc les possibilités d’achat des ménages.

Malgré certains facteurs qui pourraient freiner la demande au cours des prochains mois, celle-ci devrait rester importante surtout considérant que plusieurs reportent depuis quelque temps l’achat de leur propriété vu les conditions difficiles d’acquisitions présentement.

Du côté de l’offre, l’inventaire reste faible et continuera de favoriser la surenchère et les hausses de prix. Si nous n’assistons pas à une quatrième vague de Covid-19, certains vendeurs pourraient devenir plus confortables à recevoir des acheteurs potentiels dans leur demeure cet automne. Aussi, quelques personnes pourraient considérer de nouveau déménager en résidence de personnes âgées ou encore dans un appartement plus petit. Cependant, plusieurs pourraient avoir complète- ment abandonné l’idée de quitter leur maison pour une résidence de personnes âgées ce qui limitera l’arrivée de propriété supplémentaire sur le marché.

En bref, la vigueur du marché immobilier devrait ralentir un peu en deuxième moitié d’année par rapport à ce qui a été connu au cours de la dernière année, toutefois le marché restera probablement très actif. La faible offre continuera de favoriser les hausses de prix et même si la demande venait à ralentir, la remontée de l’inventaire prendra plusieurs trimestres. Par conséquent, le marché demeura presque assurément à l’avantage des vendeurs tout au long de 2021.